מה כרוך בתהליך לקיחת משכנתא?
החלטתם לקנות דירה בשעה טובה! עכשיו תרצו לקחת משכנתא, איך מתחילים? מהם סדר הדברים? מה נבדוק בתהליך לקיחת משכנתא? מה חשוב שלא נשכח לקחת בחשבון?
תהליך לקיחת משכנתא הוא תהליך מורכב, הרי המשכנתא תלווה אותנו בהמשך החיים, לכן נשמח לדעת איפה נוכל לחסוך, מה כדאי שנדע ,ועוד…
כאן נבדוק, האם נוכל לרכוש דירה במחיר שאנו רוצים?
ראשית נבדוק כמה הון עצמי יש לנו, מה המקורות האפשריים להון עצמי. (אולי תיזכרו שיש פקדונות/חסכונות/קרנות השתלמות/עזרה מההורים ועוד:) נחשב לאיזה סכום הגענו ונבדוק לכמה אחוזי מימון נצטרך.
שימו לב שאחוזי המימון משתנים:
אם הדירה היא נכס ראשון – ניתן לקבל 75% מימון.
דירה חלופית – עד 70%.
דירה להשקעה -50% בלבד.
אחוז המימון המירבי שניתן להשיג הוא 75% משווי הדירה, ככל שהבנק נותן אחוז מימון גבוה יותר הריבית שידרוש תעלה יותר…
חישוב הכנסה פנויה - איך נחשב?
טוב אז ברור לנו שאדם המעוניין לקחת משכנתא עם החזר חודשי של 9000 ש"ח לא יוכל להשתכר 9,800 ש"ח בחודש, הרי הבנק מחשב הכנסות חודשיות מול הוצאות ואז מגלה כמה הכנסה פנויה קיימת.אז מובן שאדם כזה צריך הכנסות יותר גבוהות מסכום ההחזר החודשי.
גם אנו נחשב סה"כ הכנסות מהן נפחית סה"כ התחייבויות קיימות, עכשיו הגענו לגובה הכנסה פנויה.
דוגמאות להוצאות והכנסות: משכורת , שומה , קצבת נכות צמיתה, מזונות , קצבת ילדים, התחייבויות קבועות והלוואות. ( הבנק לא יקח בחשבון בהכנסה הפנויה הלוואות שמסתיימות תוך שנה וחצי , אך עדיין צריך להכניס אותם לחישוב ) .
חישוב ההכנסה הפנויה יעשה בצורה של הכנסות – הוצאות קבועות = הכנסה פנויה , ההחזר של המשכנתא יחד עם ההלוואות הקיימות שמעל תקופה של שנה וחצי, צריך להיות בין 35-40% מההכנסה הפנויה כדי שהבנק יוכל לאשר לנו את העסקה .
זהו חישבתם הכל, הגעתם לסכום הלוואה והחזר שיעמדו בקריטריונים של הבנק? מעולה! אפשר להתקדם הלאה.
שלב ראשון - אישור עקרוני לעיסקה, מהו בכלל?
כעת תיגשו לבנק ותגישו בקשה ל"אישור עקרוני" – בקשה ראשונה לאישור משכנתא. ניתן להגיש בקשה זו דרך מוקדי הבנקים. בהליך הבקשה הראשוני הבנק לא ידרוש תלושי משכורת תדפיסי יתרת העו"ש ועוד , אך כאשר תרצו להתקדם עם הבנק שלב אחד קדימה , יהיה צורך להגיש לבנק את המסמכים כדי שיהיו תואמים לאישור .
(מומלץ למי שקונה נכס באחזו מימון מקימאלי של 75% שכבר בשלב זה יביא לדירה שמאי כדי למנוע תקלות.)
כדאי שתיגשו לבנק שלכם לקבלת האישור הראשוני, הוא הרי מכיר אתכם הכי טוב.
תשובת הבנק יכולה להיות חיובית – אתם מקבלים אישור עקרוני, והיא גם יכולה להיות שלילית – הבנק לא אישר את גובה הסכום שביקשתם או שלא אישר כלל, אבל אתם יכולים לנסות עוד בנקים.
לאחר שקיבלתם אישור מהבנק לקבלת משכנתא אפשר לחפש את הנכס שיתאים לכם במחיר שאישר עבורכם הבנק, שימו לב שלפעמים לוקח הרבה זמן עד שמוצאים את החלום בצורת הנכס שלנו…
לאחר שמצאתם את הנכס שמתאים לכם במחיר שיתאים לכיס שלכם אפשר להתקדם לחתימת חוזה רכישה מכיוון שיש כבר אישור עקרוני לפחות מבנק אחד לביצוע העסקה (כל עוד לא חלו שינויים בנתונים שמסרתם לבנק במעמד קבלת האישור העקרוני) .
שלב שני - בחירת תמהיל המשכנתא הכדאי ביותר
כנראה שבחוזה הרכישה התחייבתם להעביר את הכספים בתאריך מסוים למוכר הדירה, בערך חודשיים לפני כן, אפשר להתחיל בסקר ריביות בין הבנקים עם התמהיל משכנתא המתאים לכם. כאן באתר תמצאו ידע רב שיכוון אתכם למציאת התמהיל לריבית משכנתא)
לכל מסלול ריבית יתרונות וחסרונות שמשליכים אחד על השני, כדאי שתבדקו מה כל מסלול מציע ומה הסיכונים הקיימים, כך תימנעו מטעויות נפוצות וגם תדעו לנהל בצורה נכונה משא ומתן עם הבנקים עד שתגיעו להצעה הכי טובה שקיבלתם מבנק מסויים ואיתו תחתמו על המשכנתא.
שלב שלישי - בטחונות לבנק
הבנק מביא לאחר החתימה " טופס טיולים" ללקוח שאותו הוא צריך לבצע ולהחזיר לבנק , כאן נכנס תפקידו של עורך הדין בעסקת הנדל"ן והוא יבצע עבורכם את רוב המטלות . ביניהם: רישום בטאבו, העו"ד והמוכרים מתחייבים להחזיר כסף במקרה של ביטול עיסקה וכדו'. בנוסף תידרשו לבצע ביטוח חיים וביטוח נכס.
בשלב זה, יש לבצע בנוסף שמאות לנכס. ( חוץ מנכס מיד ראשונה, מקבלן שלקבלן יש ליווי בנקאי ) .
כל הנ"ל זה בעצם בטוחות לבנק על הכסף שנתן להלוואה.
הושלם השלב? עברנו לשלב הבא!
שלב רביעי - קבלת המשכנתא ותחילת פרעונה
התרוצצתם לא מעט בבנקים וכעת סוף סוף הגיע הרגע, השלמתם את כל המסמכים, זהו, הבנק יכול לשחרר את כספי המשכנתא!
זהו, הגעתם לסוף התהליך! הבנק ימסור לכם שטרות משכנתא ואיתם עורך הדין יסיים את התהליך של רישום המשכנתא, הכסף לא מגיע אליכם אלא למוכר בצורה ישיר.
המשכנתא תתחיל לרדת בהחזר חודשי בהתאם לתמהיל המשכנתא שלקחתם.
וואו! זה אמנם מייגע, אך עם עבודה נכונה, ביסודיות ובזהירות תוכלו גם אתם להגיע לרגע הזה!