כל כך הרבה אנשים לוקחים משכנתאות, מתי המשכנתא נקראת חדשה? מה כדאי לעשות לפני לקיחת משכנתא חדשה? מהם הנתונים שיש לבחון בלקיחת משכנתא חדשה?
יותר ויותר אנשים מתעניינים במשכנתא חדשה, כאן ננסה להביא לכם את המידע הרלוונטי למשכנתא חדשה.
מה זה בכלל משכנתא חדשה?
הלוואת משכנתא היא הלוואה הניתנת תמורת שיעבוד ומישכון הנכס אותו רוכשים, הדירה שאתם קונים בכספי המשכנתא משמשת בטוחה לבנק, העיסקה הכי משמעותית בחיי אנשים רבים היא המשכנתא שנטלו על עצמם, לכן לא לחינם אומרים כי לקיחת משכנתא צריכה להיעשות במתינות, בכובד ראש, הרי החיים הכלכליים מושפעים מהלוואה זו והשאיפה היא להימנע מטעויות ואי נעימויות עתידיות.
אם המשכנתא שאתם לוקחים היא המשכנתא הראשונה שלכם ואין לכם עוד הלוואות משכנתא, הסיכויים שלכם לקבל ריבית בתנאים טובים גדולה יותר, קיימות הטבות ריבית שונות למי שזו לו המשכנתא הראשונה.
הלוואת משכנתא היא לא כמו כל הלוואה אחרת, הלוואת משכנתא היא על סכומים משמעותיים יותר, מלווה בבירוקרטיה רבה יותר, כשתרצו הלוואת משכנתא תידרשו להגיש בקשה לאישור עקרוני, להביא שמאי לדירה, להציג ביטוח חיים ונכס,תאלצו לשלם עמלות שומנות, בקיצור, זה עוד לא הכל, מה שיוכל לעזוק לכם בתהליך לקיחת המשכנתא שלכם הוא הידע שתצברו, ידוע לכם, ידע הוא כוח!, אם אתם תדעו מה עליכם לעשות אני מאמין שתצליחו לקחת הלוואת משכנתא ללא עזרה, אם תרצו תוכלו להיעזר בייעוץ משכנתאות מקצועי שילווה אתכם לאורך כל הדרך,כך תהיו רגועים שהמשכנתא בידיים טובות, יש מי שמטפל בדברים ואתם תרוויחו שקט נפשי.
מתי המשכנתא נחשבת לחדשה?
אם זו לכם המשכנתא הראשונה ולפני כן לא היו על שמכם הלוואות משכנתא, המשכנתא שלכם היא משכנתא חדשה, את המשכנתא החדשה ייקח בדרך כלל מי שמעוניין לרכוש או לבנות נכס למגורים, אפשר כמובן לקחת משכנתא לכל מטרה, המשכנתא הנפוצה היא לצורך רכישת דירת מגורים.
מהם הנתונים שתצטרכו לבדוק לפני לקיחת המשכנתא?
כמה כסף יש לכם? עליכם לבדוק כמה כסף תוכלו לגייס להון העצמי להלוואה שלכם.
כאן צריך לבדוק את עלות הדירה שאתם רוצים, לבדוק אם היא מתאימה למשכנתא שאתם רוצים לקחת, עליכם לזכור שההחזרים החודשיים הם כוללים ריבית ולכן הסכומים שלהם לא ממש נמוכים…
הבנק בוחן את נתוני כל תיק ועל פי הנתונים מחליט אם לאשר את המשכנתא, ואם כן אז עד לאיזה גובה.
הרבה פעמים לווים חושבים שהבנק ייתן להם סכום מסוים והם בונים על הסכום המסוים ובהמשך הם נוכחים לראות שהבנק לא מאשר את הסכום שרצו אלא סכום נמוך יותר, השאיפה שלנו היא להימנע מאי נעימויות כאלו ולבדוק את הכל מראש ככל הניתן.
יש כל כך הרבה הוצאות כל חודש, האם ההכנות שלכם משאירות לכם הכנסה פנויה לתשלום המשכנתא העתידית? הבנק בודק את הדברים האלו, כן. הוא לא רוצה לסכן את כספו ולהלוות למי שאין לו יכולת להחזיר את ההלוואה.
השאיפה שלנו היא להתאים לכל אחד את תמהיל המשכנתא המתאים לו, לצרכים האישיים שלו.
כדאי שתבדקו איזה מסלול ריבית עונה לצרכים המיוחדים שלכם, תבחרו במה שהכי משתלם לכם.
הבנק רוצה לבטח את עצמו מפני מוות של לווים ולכן תידרשו לבטח את המשכנתא, עלות ביטוחים יכולים להגיע לסכום כולל של אלפי שקלים, תלוי מה גובה המשכנתא שלכם.
תשלום לעורך דין, לשמאי, למיסים שונים, לתיווך, ליועץ משכנתאות ועוד, נכון כל תשלום בפני עצמו נראה כתשלום לא משמעותי ביחס לרכישה, אך ברגע שמצרפים את כל העלויות, פרוטה לפרוטה מצטרפת…
שימו לב:
- לפני שיאשרו לכם את המשכנתא החדשה יבדקו את יכולת ההחזר שלכם, האם אתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא, הבנק יבדוק, תלושי שכר, גובה הכנסות, יציבות תעסוקתית, התנהלות כלכלית וגובה הכנסה פנויה, הוא רוצה שגובה החזר המשכנתא לא יהיה יותר מ 30% מגובה ההכנסה הפנויה.
- מי שלוקח משכנתא ראשונה יכול לקבל אחוז מימון גבוה יותר, על דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון, אם זו לא המשכנתא הראשונה שלכם ויש ברשותכם דירה על שמכם ואתם מעוניינים לשפר דיור, למכור את הדירה ולקנות אחרת, תוכלו לקבל מימון של עד 70% ואת התשלומים תוכלו לפרוס ל 30 שנה.
- יש מקרים בהם תוכלו לנהל משא ומתן כדי להביא הוזלה משמעותית בעלויות, כמו כן, תוכלו לקבל הנחה בדמי פתיחת תיק, אתם רק צריכים לדעת לבקש…
- ייתכן ואתם זכאים לתעודת זכאות המקנה לכם זכות למסלול ריבית בסבסוד המדינה בתנאים אטרקטיביים.
מהם מסלולי המשכנתא השונים?
כל מסלול משכנתא הוא בעל ריבית אחרת, המסלולים יוצעו לכם בהתאם להיקף המשכנתא שלכם, יש מסלולי משכנתא שיתאימו לכם יותר ויש כאלו שפחות… כל מסלול מחושב אחרת, ישנם מסלולים קבועים ויציבים, לעומתם יש מסלולים משתנים כל תקופה.
ישנן הגבלות מטעם בנק ישראל על סוגי הריביות שיכולים להיות בתמהיל משכנתא אחד:
- מסלול ריבית פריים יכול להיות עד לגובה של שליש מגובה המשכנתא.
- שליש מגובה המשכנתא יהיה במסלול קבוע
- עד שני שליש מההלוואה יכול להיות במסלול משתנה ארוך טווח (מעל 5 שנים)
- בנוסף נקבע כי אחוז המימון המקסימלי יעמוד על 75%.
הבנק הוא זה שקובע מה יהיה גובה הריבית על המשכנתא שלכם, חשוב שתדעו שיש באפשרותכם לנהל משא ומתן על גובה הריביות (כמובן צריך לדעת איך לנהל אותו), הריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות היא 3% וסכום המשכנתא הממוצע הוא 600 אלף ש"ח.
כמות הבקשות למשכנתא עולה כל תקופה וזה מובן, עלות המחיה מתייקרת, אנשים נכנסים לקשיים כלכליים בחיי היום יום שלהם אז איך יוכלו לרכוש דירה ללא משכנתא? הגבלות הבנקים נועדו להביא יציבות וביטחון לבנקים, למנוע מהבנקים לסכן את הכסף שלהם יותר מדי.
מהן הטעויות מהן כדאי להימנע?
- לא להיות מקובעים בבחירת המסלול, לא טוב להיות מקובעים בבחירת המסלולים, נסו לבחון מה כל מסלול מציע לכם, אל תלכו על המסלולים הנפוצים בגלל שחבר המליץ לכם, שבו עם עצמכם קודם, בדקו מה יהיו המסלולים שהכי מתאימים לכם ואותם תבחרו לתמהיל המשכנתא שלכם.
- לא לבחור מסלול שאנחנו לא יודעים מה הוא צופן לנו, אל תהיו עיוורים, בחנו היטב את המסלולים של תמהיל המשכנתא שלכם, אז מה אם כולם לוקחים מסלול צמוד למדד, האם זה מתאים גם לך? לא לבחון את המסלולים מתוך לחץ, חשוב לחשב ולבדוק מה יהיה המסלול שהכי יתאים לכם, אם אתם רוצים יציבות במשכנתא קחו מסלולים יציבים, אם אתם מוכנים להסתכן לכו על זה, אבל חשוב שהבחירה שלכם תהיה נכונה ולא כזו שתסכן את ההלוואה שלכם יותר מדי.
- בחרתם מסלול? מעולה, עכשיו תבדקו אם גובה הריבית במסלול אמור להשתנות בהמשך, אם כן בדקו, האם המסלול עדיין משתלם לכם? בחרו בריביות שישארו משתלמות גם לאחר תקופה ולא כאלו שנכון להיום הן ממש משתלמות אך הצפי שלהן מראה על התייקרות.
- נסו לצפות מה יהיה בעתיד, טוב, לא אמרנו שאתם מגידי עתידות… בסך הכל נסו לבדוק, מה צפוי להיות בשנים הבאות, זוג צעיר משער שבשנים הקרובות המשפחה שהקים תתרחב וממילא ההוצאות יגדלו, לכן יש צורך בהתאמת תמהיל המשכנתא ספציפית לכל אחד, יש אחד המעדיף לשלם החזרים חודשים גבוהים שיורדים עם הזמן ויש אחד שיודע שבהמשך יהיה לו יותר קל ולכן החזרים חודשיים נמוכים שעולים בהמשך יתאימו לו יותר.
- אל תקחו משכנתא בלי לחשוב מה יקרה אם תבחרו לסלק את ההלוואה קודם, אם אתם בוחרים לסלק את ההלוואה קודם אתם מחוייבים בעמלת פירעון מוקדם,, חשוב לחשוב על הנתון הזה מראש ולהציב נקודות יציאה שונות במהלך תקופת המשכנתא.
השאלות הנפוצות שלכם:
מה שונה בין מסלול משכנתא אחד לאחר?
מסלולי ריבית שונים קיימים במשכנתא (מעל 20 סוגים!) המסלולים הנפוצים הם: מסלול פריים, מסלול בריבית קבועה צמודה למדד ולא צמודה למדד, מסלול בריבית משתנה, צמודה למדד ושאינה צמודה למדד, לכל מסלול משכנתא ישנם מאפיינים משלו, יש מסלול שהוא צמוד למדד, הוא מושפע מתנודות מדד המחיר לצרכן, לכל משכנתא מאפיינים משלה.
מהו מסלול המשכנתא המשתלם ביותר?
זוהי שאלה כוללנית מדי, לכל אחד מסלול משכנתא אחר יהיה משתלם ביותר, על כל אחד לבחון את נתוניו וכך להחליט מה יהיה המסלול המתאים לו ביותר, בבדיקה זו חשוב לכלול את כל נתוני המשכנתא, לכמה שנים היא נפרסת וכו' ככל שתדעו לפרוס את המסלולים בצורה נכונה על פני תקופת המשכנתא תקבלו תמהיל משכנתא משתלם יותר.
מה זה לוח סילוקין?
לוח סילוקין הוא לוח המרכז את כל נתוני המשכנתא, בלוח הסילוקין תוכלו לראות על פי איזו שיטת החזר המשכנתא שלכם (קרן שווה או שפיצר) בלוח הסילוקין תראו מה יתרת המשכנתא שנשארה, כמה ריבית כוללים החזרי המשכנתא, את כל נתוני המשכנתא תוכלו לראות בלוח הסילוקין.
האם התמקחות מועילה לתמהיל המשכנתא שלכם?
אם אתם יודעים להתמקח בצורה נכונה, מקצועית ומכבדת, התמקחות תעזור לתנאי המשכנתא שלכם, צריך לדעת מהם הנקודות בהם ניתן ללחוץ, בסך הכל הבנק רוצה אתכם כלקוחות שלו, הוא מרוויח את הריבית שאתם משלמים, הוא לא ירצה להפסיד לקוח פוטנציאלי…
אם אני רוצה לבנות את הדירה לבד, מה אני צריך להביא כדי לקבל משכנתא?
שאלה טובה, אם אתם בונים את הנכס שלכם לבד, עליכם להגיש בנוסף לכל הטפסים הרגילים, גם היתר בנייה ותוכנית בנייה שאושרה, הבנק משלם את המשכנתא על פי קצב ההתקדמות של הבנייה והוא גם דורש ששמאי יעריך את הבנייה בכל התקדמות שלב.
למה אומרים לא להתייעץ עם יועצי המשכנתאות של הבנק?
בסך הכל זה נכון, יועצי המשכנתאות מטעם הבנק הם פועלים עבור המעסיק שלהם, הבנק, הם מנסים "לדחוף" או במילה יפה יותר, "לתמחר" את שירותי הבנק, על כל ריבית גבוהה שהם מצליחים לתת ללקוח הם מצ'ופרים בשכר, אין להם אינטרס משותף ללקוח, הרי האינטרס של הלקוח הוא להשיג את המשכנתא המוזלת והמשתלמת ביותר, האינטרס של יועץ המשכנתאות בבנק הוא לתת ריביות גבוהות, יש כאן ניגוד אינטרסים ואני לא הייתי רוצה ליפול לשם…
ההמלצה היא לשכור שירותי ייעוץ משכנתאות מקצועי פרטי, ההשקעה היא קטנה לעומת החיסכון שתקבלו, יועץ המשכנתאות שלכם יעשה עבורכם את רוב העבודה, הוא יפעיל את קשריו בבנק להשגת תנאים טובים למשכנתא שלכם, הרי האינטרס שלו הוא להשיג לכם את הטוב ביותר.
אם אתם מחפשים יועץ משכנתאות שיעזור לכם עם משכנתא חדשה, אתם מוזמנים לפנות אלינו לפגישת היכרות