משכנתא לבנייה עצמית

רוצים לקחת משכנתא למגרש או לבנייה עצמית? המידע כאן הוא בשבילכם!

למה יש הבדל בין לקיחת משכנתא למגרש לבין לקיחת משכנתא לנכס? מה ההבדל הגדול? במה מתבטא השוני בין המשכנתאות?

אז קודם כל, חשוב להבין, קיים הבדל בין רכישת דירה פרטית מקבלן שבונה את הבתים לבין רכישת קרקע שעליה מתעתדים לבנות בית.

למה משנה לבנק אם אני רוכש בית פרטי או שאני בונה דירה בבנייה עצמית?

ברגע שאתם רוצים לקנות בית מקבלן זה לא נקרא בנייה עצמית, הרי אתם מקבלים בסופו של דבר את הבית המוכן, לעומת זאת, אם אתם מעוניינים לרכוש קרקע ועליה לבנות בית, אתם בעצם, במילים אחרות בונים לבד את הבית וזה נקרא בנייה עצמית.

קניתם מגרש ועליו אתם בונים דירה, אין מישהו שאחראי על כל היתרי הבנייה, האישורים הנדרשים, מי שאחראי לכך הוא אתה, אתה הוא זה שמביא את הקבלן שמבצע עבורך את העבודה, האחראי פה הוא הלווה עצמו ולכן יהיו הבדלים גם במשכנתאות.

מה ההבדל בין משכנתא רגילה, לדירה פרטית, לבין משכנתא לבנייה עצמית?

מחיר הקרקע והמגרש

אם אתם רוכשים קרקע שעליה אתם רוצים בהמשך לבנות בית בבנייה עצמית אתם יכולים לקבל עבור רכישת המגרש משכנתא של עד 75%, כמו ברכישת דירה, ברכישת מגרש לא תצטרכו להראות היתרי בנייה ואישורים, מה שכן, תכל'ס, בשטח, הבנק פחות שמח לתת מימון גבוה למגרשים כי הוא מרגיש פחות בטוח, הרי יותר קשה למכור מגרש מלמכור דירה… (במקרה של אי עמידה בתשלומים, חלילה)

מחיר הבנייה

אם אתם רוצים לקחת את ההלוואה גם על מחיר הבנייה עליכם להציג את כל התכניות והאישורים הנדרשים לבנייה עצמית. התוכניות צריכות להיות מאושרות על ידי הרשויות המקומיות, הבנק לא יאשר את המשכנתא עד שהוא לא יראה את האישורים הנדרשים, הבנק דורש בנוסף לזאת את ההסכם שחתמתם עם הקבלנים, המפקחים על הבנייה שלכם ועוד. 

אחוז המימון

כמו לכל דירה, עבור רכישת מגרש תוכלו לקבל אחוז מימון של עד 75%, מי שמשפר דיור יכול לקבל את 70% מימון, כבר כתבנו כאן, הבנק רוצה להרגיש יותר בטוח ולכן לא נותן אחוז מימון גבוה, לרוב הבנק יאשר מימון של 60% מתוך 75 האחוזים המקסימליים, הבנק יודע שהוצאות הבנייה תמיד עולות, חושבים שהבנייה תעלה סכום מסוים ובסוף היא עולה סכום גבוה יותר, הבנק לא רוצה לסכן את האשראי שלהם ולכן מראש הם לא מאשרים אחוז מימון גבוה, אם בהמשך תראו שאתם זקוקים לעוד כסף תוכלו לבקש את אחוזי המימון הנותרים.

נכון, הבנק לא חייב לאשר לכם את אחוזי המימון הנותרים אבל הוא בודק מה עדיף לו, מגרש עם בית חצי בנוי או מגרש עם בית בנוי אותו הם יכולים לשעבד עבור ההלוואה, ברור שהוא יעדיף נכס מוכן אותו יוכל למשכן ולמכור בקלות במידת הצורך.

קצב שחרור המשכנתא

בכל רכישה של בית אם לא הגדרתם מראש אחרת, אתם מקבלים את כל כספי  המשכנתא בבת אחת, בבנייה עצמית זה לא כך, הכסף משתחרר בפעימות, הרי אתם לא צריכים את כל הכסף בבת אחת, עם כל התקדמות שלב בבנייה תצטרכו לעוד כסף, כך אתם מוגנים יחסית מבזבוז של הכסף בטרם עת…  הכסף מועבר על פי הסדר הכרונולוגי של הבנייה, אם קודם בונים את השלד, הכסף שיעבור אליכם ראשון יהיה עבור בניית השלד, אחר כך ממשיכים כך עם כל התשלומים.

בסיום כל שלב הבנק נעזר בשמאי מקרקעין שבודק את השטח, הוא בודק אם אכן בוצעו העבודות אם הוא רואה שהעבודות בוצעו הוא משחרר את הכסף, רק לאחר ביצוע כל עבודה אתם מקבלים את הכסף.

נקודה חשובה לציון: את הכסף אתם מקבלים לפי אחוז המימון שלכם, אם הבנק אישר 60% מימון, בכל סיום עבודה תקבלו רק 60% מעלות העבודה, נניח שהעבודה עלתה 300 אלף ש"ח, הסכום שתקבלו יהיה רק 180 אלף שקל, את יתרת העלות אתם אמורים לשלם מכספי ההון העצמי שלכם.

תמהיל משכנתא מוגבל

קשה לבנות תמהיל משכנתא כי המשכנתא ניתנת במספר פעימות ולכן היא יותר מורכבת.

את הפעימה הראשונה נוכל לשלב במסלול של ריבית קבועה, הרי אחר כך נצטרך לשלב גם מסלולים משתנים.

נגיד שהמשכנתא שלכם לבנייה עצמית היא על סך 900 אלף ש"ח, מחלקים אותה לשלושה מסלולים, מסלול קבוע, מסלול פריים ומסלול משתנה, את הריבית הקבועה נעדיף לשלם כבר בהתחלה כי אם נדחה את זה אנחנו לא יודעים מה יהיה גובה הריבית שנקבל בעתיד (הבנק לא יודע מה יהיה גובה הריבית הקבועה בזמן הפעימה השניה), את הריביות המשתנות כן אפשר לצפות (על פי עוגן הבנקים) ולכן תוכלו לקחת את המסלולים הבאים בריביות משתנות, פריים ומשתנה. 

אילו המלצות רווחות למשכנתא לבנייה עצמית?

  • קחו בחשבון את עלויות הבנייה – עלויות בנייה כפי הידוע לכם, לרוב גולשות מהתקציב המיועד, נסו להקיף כמה שניתן את כל ההוצאות, שלא תמצאו את עצמכם זקוקים לעוד מימון כדי לממן את עלות הבנייה, נסו לחשוב על כל הפרטים הקטנים, כל פרט עולה כסף…
    קיבלתם סכום משוער לעלות הבנייה העצמית שלכם? מצוין! עכשיו אל תסתפקו בזה, קחו לכם תוספת של 10% או אפילו 20%, לפי איך שמתאפשר לכם, בצורה זו תהיה לכם ריזיקה, במקרה של חריגה מהתקציב יהיה לכם מרווח בצד, אבל חשוב שהכסף יהיה בצד ותדעו שאתם לא נוגעים בו ללא צורך מיוחד.

  • בבניית תמהיל המשכנתא שבצו את מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה לתשלום הראשון, לעלות הקרקע, אחר כך, בתשלומים על הבנייה לא תוכלו לשלב את הקל"צ.
    את תמהיל המשכנתא חשוב לבנות בהתאמה לצרכים שלכם תוך שימת לב לתקופות המשכנתא השונות, איזה מסלול מתאפשר , איך וכמה, ייתכן שלאחר שתסיימו לבנות תגלו שמיחזור משכנתא יעשה לכם רק טוב במשכנתא שלכם, אם ממחזרים משכנתא אין את ההגבלה של הבנייה וניתן להתאים את מסלולי המשכנתא לצרכים האישיים שלכם בחופשיות גדולה יותר.

  •  תהיו יציבים, שדרו יציבות – תהליך לקיחת משכנתא לבנייה עצמית הוא תהליך מורכב, לא קצר והוא מלווה בטפסים שונים, את כל הדברים אתם עוברים ביחד, חשוב שתשדרו יציבות, זוג שמגיע לקחת הלוואה והוא ביחסים לא טובים, הסובבים מרגישים את זה, אל תתנו לקשיי המשכנתא להאפיל על הזוגיות שלכם ואל תתנו לחוסר יציבות למנוע ממכם הצלחות, השקיעו ביציבות שלכם, כשמישהו יציב דורש משהו מהבנק זה נראה אחרת ממישהו לא יציב שהוא אומר משהו והיא טוענת אחרת ונראה שהם לא סיכמו קודם מה הם צריכים לעשות…

אם אתם מחפשים שיעזור לכם עם משכנתא לבנייה עצמית, אתם מוזמנים לפנות אלינו לפגישת היכרות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp

לשיחה עם מומחה משכנתאות צרו קשר או השאירו פרטים

אצלינו תמיד תקבלו את ההצעה הכי משתלמת לכם!

יצירת קשר מהירה

חייגו עכשיו:
08-6275570