שמאי זהו בעל מקצוע שתפקידו להעריך שווי. שמאי מקרקעין מעריך את שווי הדירה שלכם. על פי מה? על פי מדידה בשטח, בדיקת השטח בנסח הטאבו, מצב הדירה, מזגנים, אינסטלציה, דלתות, עסקאות דומות בסביבת מגוריכם ועוד. כדי להגיע למסקנה כמה הדירה שלכם שווה, יש צורך לשקלל נתונים רבים.
הערכת השמאי לא משפיעה על מחיר הדירה שלכם בפועל. אבל תמיד טוב לראות כמה הדירה שלכם שווה בפרוטוקול כדי לוודא שאתם לא משלמים יקר מדי עבור דירה שלא שווה את המחיר שלה.
דיברנו בפוסטים על כמה שחשוב לבצע כמה שיותר בדיקות, לוודא שכל נתוני הדירה המדוברת נכונים ושבעלי הדירה לא מעלימים שום פרט. מתוקף עבודתו של שמאי מקרקעין, הוא בודק את השרטוטים המקוריים של הקבלן, ועוד פרטים שיכולים לתת אור על נקודות חשוכות שעלולות להיות בעסקאות מקרקעין (בעיקר בדירות ישנות).
נקודה חשובה, פוסט זה רלוונטי עבור רוכשי דירות יד שניה, או דירות ישנות. כי כאשר רוכשים דירה מקבלן, השמאות שונה לחלוטין.
איך משפיעות חריגות בניה על שווי הנכס?
חריגות בניה לא רק משפיעות על שווי הנכס אלא על המשמעות של הנכס בכלל. אם בעלי הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש ביצעו פעולות בניה משמעותיות ללא האישורים הדרושים לכך מבחינת החוק, הבנק לא יאשר לכם להוציא משכנתא על כזו דירה, וגם לא תוכלו להעביר את הזכויות על שמכם. לשכת הטאבו פשוט לא תכיר בדירה, ולא תהיה מוכנה להעביר אותה על שמכם.
באילו דירות יש לרוב חריגות בניה?
מובן מאליו שאם אתם רוכשים דירה בבניין בן חמש עשרה קומות בקומה השביעית, הסיכוי שבעלי הדירה חרגו בבניה אסורה, נמוך בהרבה לעומת בית בקומת קרקע. למרות שגם בדירה בקומה שביעית אפשר להספיק לעשות מספיק צרות. חלוקת דירה היא בניה האסורה ללא אישור.
בבניינים ישנים, בהם לא ברור בדיוק היכן המסגרת המוגדרת של הבניין, עלולות להיות בעיות של חריגות בניה, בקומות האחרונות אנשים מרגישים חופשיים לבנות ככל העולה על רוחם, בפרט בקומת קרקע ובבית פרטי. אם אתם רואים דירה שהחזות החיצונית של הדירה אינה שווה לחזות כל הדירות בבניין, זה שווה בדיקה.
רוכשים דירה? אל תהיו מסנוורים מאופטימיות
אופטימיות זו מעלה בתחומים רבים בחיים, אבל לא כאן. כי אם תחתמו על חוזה רכישה ואחרי מעשה תגלו שהבנק לא אישר לכם משכנתא ותרצו לבטל את החוזה, יהיה עליכם לשלם פיצויים יקרים מדי לבעלי הדירה. לכן, אם משהו הכי קטן לא נראה לכם או לאחד מאנשי המקצוע המלווה את עסקת הרכישה שלכם, פשוט רדו מהעסקה הזו.