כאשר תגיעו לקחת משכנתא תגלו עולם חדש שלא הכרתם קודם. מסלולי משכנתא, תמהילים, ריביות, פריסת המשכנתא לשנים, פירעון מוקדם ועוד. מדובר במושגים רבים שיתכן ועוד לא נתקלתם בהם אף פעם. משכנתא היא לא מוצר קיים שלווים מגיעים ומבקשים, אלא אצל כל לווה מייצרים משכנתא חדשה לגמרי. אם לווה מגיע לבנק במטרה להתייעץ עם יועץ המשכנתאות הבנקאי, הוא יקבל משכנתא, אבל יקרה מאוד. למה? כי לבנק יש אינטרס להרוויח כמה שיותר ממתן הלוואות, ויועץ המשכנתאות הבנקאי מקבל את הבונוסים שלו לפי גובה הריביות שהצליח למכור ללקוח.
בפוסט הזה נבין יחד מה זה מסלול פיתוי. ומתוך כך תבינו עד כמה חשוב לפנות ליועץ משכנתאות פרטי למען החיסכון שלכם. אם חוסכים בייעוץ משכנתאות – רק מפסידים.
מי יכול להיעזר במסלול פיתוי?
מסלול פיתוי זהו מסלול שלא קיים בעצם, אלא עושים כאן תרגיל לבנק. מפתים את הבנק לעשות דבר מה, שאחרי מעשה יוזיל לכם את ריביות המשכנתא בצורה משמעותית. לפני שמבינים מהו מסלול פיתוי, אתם צריכים לדעת שכדי שתוכלו לעשות מסלול פיתוי במשכנתא שלכם, אתם צריכים הון עצמי גבוה יותר מהדרישה המינימלית. כלומר, אם הבנק דורש הון עצמי של 75% ויש לכם 250,000 ש"ח עבור דירה שעולה מיליון שקלים, לא תוכלו לעשות מסלול פיתוי. אבל אם יש לכם 400,000 ש"ח תוכלו להשתמש בתרגיל ולהנות ממשכנתא זולה.
מה זה מסלול פיתוי?
באישור העקרוני שהבנק נותן הוא נותן ריביות לא מאוד זולות, כדי שאם אתם תמימים שלא מבררים מספיק, תרצו לחתום על המשכנתא ולא תקלטו שאתם יכולים להוזיל את המשכנתא במאות אלפי שקלים. אבל אם לקחתם יועץ משכנתאות, אחרי קבלת האישור העקרוני, הוא יתמקח עם הבנק על הריביות וינסה להוזיל עבורכם את הריביות כמה שניתן. יש דרך קלה מאוד להצליח להוזיל ריביות.
כידוע, ככל שמסלול הוא יותר מסוכן עבור הלווה, כלומר, עלול להתייקר על ידי שינוים במשק, כך הוא זול יותר. מבחינת הבנק הם רוצים לראות שיש לכם ממוצע ריביות משכנתא לא נמוך מדי. ולכן, מה עושים במסלול פיתוי? מחלקים את המשכנתא למספר מסלולים ולא מחשבים את הכסף העודף שיש לכם עבור הון עצמי. בעצם, אתם מבקשים יותר משכנתא ממה שאתם צריכים בפועל.
נניח שיש לכם חוץ מההון העצמי עוד מאה אלף שקלים, אז מאה אלף שקלים מהמשכנתא אתם משלבים במסלול מסוכן ומעלים לו את הריבית עוד יותר, ואז על חשבון הריבית הגבוהה במסלול זה, אתם מבקשים מהבנק להוזיל לכם את הריביות בכל שאר המסלולים. אם הפקיד ישאל אתכם מה הרעיון, תגידו לו שאתם אוהבים לראות שהכל זול, ולא משנה לכם שמסלול אחד יקר בגלל זה. ואז איך שהבנק מאשר לכם משכנתא ואתם מתחילים לשלם את המשכנתא, אתם פורעים את המסלול הזה – מתפטרים ממנו, ונשארים עם כל שאר המסלולים הזולים יותר.