קניית דירה מקבלן, זה לא דווקא דירה על הנייר. אבל אם אתם מתכוננים לרכוש דירה על הנייר, מן הסתם עלתה בכם השאלה איך בדיוק מתנהלת המשכנתא? האם הבנקים מסכימים לעשות את כל המשחקים שצריכים לעשות במשכנתא עבור דירה מקבלן? הגיע הזמן לדבר על זה פתוח. אז בואו נמשיך.
איך עוברת המשכנתא למוכרי הדירה?
בעיקרון כאשר רוכשים דירה הבנק מעביר את תיק המשכנתא שלכם את כל האישורים הנדרשים. רק אחרי שהכל מסודר, הוא מעביר בתאריך שכתוב בחוזה את כספי המשכנתא לחשבון המוכרים שלכם. כל הכסף עובר באותו יום ובפעם אחת במשכנתא רגילה.
למה ברכישת דירה מקבלן זה לא עובד כך?
כאשר הבנק משחרר לכם משכנתא, הוא לא מביא לכם אותה בעיניים עצומות. הוא מעורב ורוצה להבין בדיוק מה הסיפור של הדירה אותה קניתם ובשבילה לקחתם את המשכנתא. למה זה כל כך חשוב לבנק? מרוב שהתרגלנו שדירה קונים עם משכנתא, קיים קצת בלבול בשוק בכל מה שקשור לנושא הזה. תבינו שבעת רכישת הדירה, הדירה היא הרבה יותר של הבנק מאשר שלכם. ואם יום אחד חלילה לא תשלמו את המשכנתא, לבנק יש זכות לממש את הזכויות שלו בדירה, או במילים קצת יותר גסות, לפנות אתכם מהדירה לטובתו.
כאשר רוכשים דירה מקבלן והיא עדיין לא בנויה, הבנק לא מוכן לשים את כל הכסף על קרן הצבי. מה עושים? הבנק משחרר את המשכנתא בפעימות. כלומר, בכל גמר שלב נוסף, הוא משחרר עוד סכום כסף.
האם זה בסדר מבחינת הקבלן?
כן. כי גם הקבלן עצמו מלווה בליווי בנקאי ולא עושה את העבודה מההון הפרטי שלו, אלא ממימון בנקאי במרבית המקרים. שימו לב, אם אתם רוצים חיים קלים במשכנתא שלכם, קחו משכנתא בבנק המלווה את הפרויקט, כך סנכרון הנתונים יהיה מושלם. כי גם הקבלן וגם אתם נמצאים באותו בנק. בכל מקרה הבנק שמלווה את הקבלן בודק את התקדמות הבניה, כך שעל הדרך יאושרו לכם כל הפעימות.
האם צריך להתכונן לקראת משכנתא בפעימות?
האמת היא שכן. ככל שמשכנתא היא פחות חלקה כך היא מורכבת יותר למבקש המשכנתא. אומנם אם אתם לוקחים יועץ משכנתאות (ואתם בטוח לוקחים) הוא יעזור לכם בכל התהליך ואתם תוכלו להמשיך את שגרת חייכם. במשכנתא כזו חשיבות הייעוץ היא קריטית.
נקודה נוספת שחשוב לעורר לפני שלוקחים משכנתא בפעימות. הריביות נקבעות על פי התאריך בו אתם משחררים את הכסף, ולא לפי היום בו אתם חותמים על המשכנתא. מה שאומר שאם יסיימו את הבניה של הדירה שלכם עוד שלוש שנים, הריבית תקבע לכם רק אז, ובגלל שאנחנו נמצאים בתקופה של עליית ריביות, צריך לנהוג בצורה חכמה. ריבית הפריים היא הריבית שהכי פחות מתייקרת, לכן חשוב מאוד לשים לב שמסלול ריבית הפריים יהיה בפעימה האחרונה אותה אתם משחררים מהבנק.
הקליקו כאן כדי שהמומחים בתחום יעזרו לכם לקחת את המשכנתא בצורה הכי חכמה שיש.