האם יש חלופות טובות יותר להקפאת משכנתא?

הקפאת משכנתא

צעירים רבים שהתפרנסו עד כה מתיירות, ברים ומסעדות הם בעיקר אלה שמצאו את עצמם ללא פרנסה עם תחילת משבר הקורונה. אך ברור לכולם כי נפגעו גם המוני אזרחים עצמאים שהתפרנסו טוב מאוד לפני המשבר והתרגלו לרמת חיים גבוהה – בעזרת הלוואות שלקחו והחזירו כל חודש מהמשכורת היתרה שלהם. 

וכעת נמצא תחום המשכנתאות במרכז העניינים של כל הבנקים. הפגיעה הכלכלית של כל כך הרבה אזרחים יכולה לשבור את חוזקם של הבנקים. בזכות הריביות הנמוכות, ובזכות העליה בצורך לדיור בשנים האחרונות, הייתה עלייה גדולה ביותר בשוק המשכנתאות. הנתונים מראים שסך המשכנתאות במדינת ישראל עומד על 385 מיליארד ש"ח – פי 2 ממה שהיה לפני כעשור.

מבינים בתחום אומרים כי שיעור האבטלה שעומד היום על אחוז גבוה מאוד גורם לסיכון משמעותי בשוק. במצב זה הם חוששים שבעלי המשכנתאות שכלכלתם נפגעה קשות, לא יצליחו לשלם את ההתחייבויות שלהם. 

בנק ישראל פרסם על הוראת שעה (הוראה שלא תואמת את מדיניותו בשנים האחרונות), וזאת כדי לעזור לבעלי המשכנתאות להמשיך להתנהל ולא ליפול, הוא נתן לבנקים אפשרות להגדיל את אחוזי המימון למשכנתא עד לשיעור של 70% משווי הנכס. הבנקים עצמם גם נרתמו לסייע לבעלי המשכנתאות, והציעו להם להקפיא את התשלומים של המשכנתא מחודש מרץ לתקופה של שלושה חודשים. עם סיום תקופת החסד הוצע לבנקים אפשרות להמשיך את ההקפאה עד לסוף השנה, ואכן רבים אפשרו זאת ללווים.

הסתבר כי ישראלים רבים התלהבו מהרעיון ולפי הנתונים בסוף חודש יוני כ 25% מהלווים דחו את תשלומי המשכנתא שלהם, כך שסך כל המשכנתאות שהיו בהקפאה עומד על 81.3 מיליארד ש"ח – יותר מ 20% מסך כל המשכנתאות בשוק.

הקפאת ההחזרים החודשיים של המשכנתא הביאה ביקורת רבה, בעיקר בגלל שההצעה ניתנה לכולם, למי שצריך את ההקפאה וגם למי שלא, בלי קריטריונים מסוימים, וגם בגלל שלא כולם הסכימו בכך שהיתה זו הצעה טובה גם לאלה שבאמת נקלעו לקשיים.

להקפיא משכנתא זה לא טוב למשכנתא, הרי האנשים שהשתמשו באפשרות הזו והקפיאו את ההחזרים החודשיים שלהם, בעצם נפלו בטעות כלכלית. הדבר הגרוע ביותר למשכנתא זה הקפאת תשלומי ההחזרים החודשיים, הרי כשהאדם ימשיך לשלם את חובו, תגדל היתרה של הקרן והוא יצטרך לשלם ריבית גם על הריבית שכבר קיימת (ריבית דריבית), זוהי תוספת של כמה מאות שקלים בחודש, לשנים רבות – מה שמתקבל בסוף לתוספת של סכומים גבוהים מאוד

אפשרות נוספת שניתנה ללווים היא הגדלת אחוז המימון לדירה ממושכנת, היא פחות מנוצלת מכיוון שאנשים לא אוהבים לפתוח מחדש את תנאי המשכנתא – על מה שהם חתמו, זה מה שהם משלמים מבלי לנסות לשפר את תנאי המשכנתא ולהתאים אותה ליכולות שלהם.

אז איך אפשר להגדיל את אחוז המימון?
לפני הוראת שעה זו, בנק ישראל איפשר להגדיל את שיעור המימון ל 70% מערך הדירה, שיעור המימון המקסימלי היה 50%, ולא היתה אפשרות להגדיל אותה לצרכים אחרים כמו קניית רכב או החזר חובות ישנים. כך שאם היתה לי דירה ששוויה 1.5 מיליון ש"ח, עד היום יכולתי להוציא 750 אלף ש"ח למשכנתא, היום אני יכול להגדיל את המשכנתא ולהוציא עוד 20% ( 300 אלף ש"ח נוספים), התנאי הוא שההלוואה היא  לא לצורך קניית דירה נוספת.

אז למה טוב יותר להגדיל את אחוז המימון של המשכנתא ולא להקפיא אותה?
בהגדלת אחוז המימון של המשכנתא אנחנו בעצם קונים מהבנק כסף בזול –  לא צריכים לשלם ריבית על ריבית, ואנחנו לא לוקחים עוד הלוואות בנוסף למשכנתא. וכן, אנו עורכים מחדש את התנהלות פרישת התשלומים לפי מה שנוח לנו ולא לפי מה שהתאים לנו כשהוצאנו את המשכנתא לפני כמה שנים. לעומת זאת, בהקפאת החזרי התשלומים אנחנו לא יכולים להחליט על פרישה מחודשת של התשלומים אלא זה ממשיך כמו שהיה לפני כן, בתוספת של כמה מאות שקלים בעקבות ההקפאה.

מבינים בתחום מאוד ממליצים להזדרז ולהגדיל את המשכנתא עד לחודש ספטמבר, כי אחר כך לא תוכלו לפרוש את התשלומים לפי מה שנוח לכם ובאופן שיאפשר לכם להמשיך להחזיר את תשלומי המשכנתא גם במקרה שתמצאו בלי עבודה עוד הרבה זמן. כדי שהמצב לא יגיע למצב לא נעים בו לא עומדים בתשלומים וצריכים לממש את הנכס הממושכן כדאי להגדיל את אחוז המימון (כמובן שזה רק למי שצריך לכך).

קרדיט :כלכליסט.