חלוקת דירות היא דבר שהוא לא תמיד חוקי, אבל הוא יכול להניב רווחים גבוהים במיוחד. כאשר רוכשים דירה להשקעה ומשכירים אותה איך שהיא, ניתן להרוויח עליה נניח שלוש או ארבע אלף שקלים (רלוונטי לרוב ערי הארץ), אבל ברגע שמחלקים את הדירה לשלוש יחידות חמודות, קטנות ומרוהטות, ניתן להכפיל את הרווח שמקבלים על הדירה. איך זה יכול להיות? מכירים את בקבוקי הקולה הקטנטנים? כמה אתם משלמים עליהם? ככל שבקבוק יותר קטן, כך חברת קוקה קולה מרוויחה עליו יותר כסף. כך זה עובד גם בדירות. ככל שדירה היא קטנה יותר, כך אחוזי התשואה על השכרתה הם גבוהים יותר.
מי קונה דירות מחולקות?
אם אתם מחלקים דירה, חשוב שתקחו בחשבון שבעתיד תצטרכו למצוא עבורה קונה פוטנציאלי. זוג צעיר שרוכש דירה למטרת מגורים, קונה אותה כדי לגור בה ולא כדי להשכיר אותה. בישראל, משקיעים נהנים מאוד מהאופציה של רכישת דירה מחולקת. כי להיכנס לתוך תהליך של שיפוצים, זה כאב ראש גדול ולעיתים מעדיפים לשלם יותר על דירה מחולקת מראש ולא לקנות דירה זולה ולחלק אותה לבד. אבל חשוב להבין שמרבית הבנקים לא מאשרים משכנתא על דירות מפוצלות שלא כחוק.
נסח הטאבו לא תואם את המציאות
לפני שרוכשים דירה, עורך דין שתשכירו את שירותיו יערוך עבורכם בדיקות על הדירה. אחת הבדיקות שהוא יערוך, היא האם נסח הטאבו תואם את הדירה בפועל. כדי לוודא שאתם לא משלמים יותר ממה שהדירה שווה את זה בפועל. בקיצור, אם מוכרים דירה מפוצלת, צריך לדעת לאן לפנות, ואיזה שמאי מקרקעין להזמין. לכל שמאי יש שיטות משלו להערכת שוויו נכס. אתם צריכים שמאי שהוא גם מקובל על הבנק וגם שהוא יביא לתוצאות שתהיו מרוצים מהן. בשביל זה לבד כדאי להתייעץ עם מומחים בתחום.
למה חלוקת דירה היא מחוץ לחוק?
חוץ מהמשקיעים עצמם שנהנים מאחוזי תשואה גבוהים מאוד על הדירה, אף אחד לא מרוצה מתהליך של חלוקת דירה.
- כאשר דירה אחת מחולקת למספר דיירים – מגדילים את המשתמשים של הבניין בלי פרופורציה. תחשבו על תכולת: המעלית, החניה וכו'.
- העירייה מפסידה מכך כסף. אילו כל אחד מדיירי הדירה המחולקת היה שוכר דירה לבד, העיריה היתה מקבלת דמי ארנונה גבוהים יותר בסופו של דבר.
- רוב המשקיעים לא משלמים את המס בשלמותו, ולכן רשויות המס מעדיפות שירוויחו פחות ושלמו את המס במלואו.
מה עושה מי שבכל זאת רוצה לחלק דירה?
חלוקת דירה הינה מחוץ לחוק במרבית הפעמים אבל היא לא חייבת להיות כך. תוכלו לבקש היתר שאמנם ייקר את עלות החלוקה. גם אם בחרתם לפצל את דירה באופן לא חוקי חשוב שתקפידו לעשות את זה בעדינות. מה הכוונה בעדינות? אל תחלקו דירה של שלוש חדרים לתשע חדרים קטנים, אלא למקסימום שלוש ארבע יחידות. וודאו שמי שמתעתד להתגורר בדירה שלכם, לא מתכוון לעשות חינגות עם חברים, אלא הוא עובד במרבית היום ולא יעורר דובים מרבצם…
זכרו שאם אתם מפצלים באופן לא חוקי אתם לא תוכלו למכור יחידה בודדת, לא תחויבו בהוצאות מיסים וחניה, אבל כן תהיו חשופים בכל רגע נתון לקבלת צו הריסה וקנסות גבוהים.