איזה מס רכישה תשלמו אם קיבלתם דירה במתנה?

דירת מגורים כהגדרתה בחוק (סעיף 9 בחוקי מיסוי מקרקעין) היא בין השאר דירה המשמשת, דירה המיועדת למגורים, או דירה שעדיין לא סיימו לבנות אותה, אך המוכר מתחייב לסיים לבנות אותה מצד המוכר. בסעיף זה קבועים אחוזי מס שונים לאלה שקונים דירה ראשונה וגם לאלה שקונים דירה למטרת השקעה. 

מי שקונה דירה ראשונה יכול ליהנות ממדרגות מס רכישה של עד 5% לדירה השווה עד 5,338,290 ש"ח, אם הדירה שווה יותר המס על ההפרש יעמוד על  8-10%. לעומת זאת, מי שקונה דירה נוספת, למטרת השקעה, יצטרך לשלם מס של 8% מהסכום הראשוני. 

מי שקונה זכות בקרקע שהיא לא לדירת מגורים גם צריך לשלם מס רכישה על פי החוק, המס יעמוד של 6% והוא יכול לרדת ל5%, אם הקרקע המדוברת קיבלה היתר בנייה לדירה מגורים תוך שנתיים מיום הרכישה.

באותו עניין, בית המשפט נתן פסק דין לשני בעלי קרקע שחתמו על הסכם קומבינציה עם יזם, במסגרת ההסכם סיכמו שכל אחד יקבל כ 16 דירות מגורים שאותם יעבירו לבני משפחותיהם במתנה ולא תמורת תשלום. מקבלי הדירות דיווחו על קבלת המתנה כ"קנייה" של דירה שאינה למגורים, ולכן רצו לשלם מס רכישה של 5% בלבד, אך מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי דירות אלו מוגדרות כדירות מגורים לפי סעיף 9 לחוק, וחייב את מקבלי הדירות במס בשיעור 8%.

מקבלי הדירות טענו כי לפי סעיף 9 רכישת דירה על נייר תיראה כדירת מגורים רק כאשר ישנה התחייבות מצד המוכר לגמור את הבנייה. ומכיוון שבמקרה זה לא הייתה שום התחייבות מצד המוכר לסיום הבנייה, אין הדירה נקראת דירת מגורים.

מנהל מיסוי מקרקעין אמר שהגדרת דירת מגורים שעדיין לא סיימו לבנות אותה לא מחייבת דווקא את המוכר להשלים את הבנייה, אם התחייבות של צד שלישי לסיים את הבנייה תספיק לצורך ההגדרה, השאלה היא אם בעת הרכישה היתה בכלל התחייבות מצידו של מישהו לסיים את הבנייה, ההתחייבות יכולה להיות גם מצד גורם חיצוני, כמו היזם איתו חתמו נותני המתנות את הסכם הקומבינציה. המנהל טען שמקבלי הדירות היו צריכים לקבל יחד עם הזכויות על הקרקע את התחייבות היזם שהתחייב להשלים את הבנייה.

מי חושב שיש מתנות חינם?
בבית המשפט דחו את הערעור ואמרו שכוונת החוק היא לתת אפשרות לפרשנות רחבה יותר להגדרה "דירת מגורים" לעניין זה. לפי פרשנות זו, ההדגשה בהגדרת דירת מגורים היא הצפי שהקרקע תשמש בעתיד לדירת מגורים, כך שבמקרה זה, ההתחייבות שנתן היזם תקפה, ורק אם היזם לא היה מסיים את הבנייה, רק אז היתה להם זכות לתבוע תביעה כזו.

במקרה זה, זה שהדירות ניתנו במתנה זה לא משנה לעניין. על פי בית המשפט הדבר דומה מקרה של אדם שקונה דירת מגורים על נייר ממי שקנה אותה מהקבלן. כך שגם אם תתקבל הגישה של העוררים שמצמצמים את ההגדרה של דירת מגורים, יקבע כי הקונה לא קנה דירה למגורים, וזוהי פרשנות שלא מתאימה לגישה של בית המשפט.

ברמה העקרונית החלטתו של בית המשפט נכונה, שכן היא מסתכלת על מטרתם של העוררים לקבל דירות למגורים. אך עם זאת בועדת הערר בעניין זה, שניתנה לקניית דירות על נייר למטרת מגורים, הגיעו למסקנה שונה – וקבעו שצריך התחייבות של המוכר עצמו ובלי זה המכירה לא נחשבת למכירת דירת מגורים לעניין מס רכישה.

ועדת הערר בעניין זה הביאה את מסקנתה גם בפסיקה אחרת בה קנה העורר קרקע שעליה שלד של דירה, הוא מתחייב לרשות המיסים לסיים את בניית הדירה תוך חצי שנה, אך גם כאן לא התקבלה הטענה ובית המשפט טען שלא מספיקה ההתחייבות של הרוכש להשלים את הבנייה אלא לפי החוק דרושה התחייבות של המוכר, ובלעדיה לא תתקיים קנייה של דירה למגורים.

בנוסף, ישנה פיסקה נוספת בסעיף 9 המגדיר מהו "בניין" – בניין שעדיין לא סיימו לבנות אותו אבל המוכר מתחייב לסיים את הבנייה. כלומר, האם יש הבדל בין קנייה של דירה על נייר לבין קנייה של בניין על נייר, כשהדירה היא בעצם חלק מהבניין?

כדי לקבל תשובה ברורה לשאלה נצטרך לחכות לחקיקה ברורה בעניין, אנחנו מאמינים שזה עניין של זמן עד שהעניין יגיע לבית המשפט. 

קרדיט :כלכליסט.